Foire aux questions

Suite à plusieurs estimations d'agences immobilières spécialisées dans ce type de biens, le juge des tutelles s'est prononcé au nom de 3 héritiers placés sous sa responsabilité, pour un montant minimal de 222 500 €, qui a été retenu comme prix de vente par le mandataire des 28 héritiers de Marie. Après mûre réflexion, nous nous sommes alors positionnés avec une offre à 225 000 €, ce qui a permis à la SCCI d'emporter la vente in extremis, alors qu'une offre à 222 500 € était déposée simultanément par un autre candidat acquéreur.

La SCCI s'est portée acquéreur du château en lui-même et de sa cour (parcelle n° 20) ainsi que des douves (parcelle n°21) qui ceinturent le tout sur les 4 cotés de la cour. [Voir le cadastre] La tour au sud-ouest de la cour (parcelle n°234) ainsi que le lac appartiennent à un particulier et ne font pas partie de la vente. Les parcelles agricoles au nord et au sud du château vont être rachetées par la commune de la Chapelle-du-Lou-du-Lac, afin d'en préserver la vocation d'espace public et l’intérêt patrimonial et paysager.

Les travaux à envisager sont dans un premier temps : - l'intégralité de la couverture - quelques reprises très ponctuelles de charpente - la consolidation des lucarnes et cheminées et la restauration de leurs parties sculptées. - Le restauration des menuiseries anciennes (17e et 18e siècles) exceptionnellement bien conservées ou leur restitution si nécessaire. Dans un second temps il conviendra de réaliser les enduits extérieurs et d'aménager des sanitaires accessibles... Les travaux intérieurs, réfection des torchis et des enduits en terre, repose des sols en terre cuite seront réalisés au cours de chantiers participatifs et chantiers de jeunes....

Non, pas du tout ! Les statuts le précisent bien... L'achat de part constitue le témoignage du soutien au projet, pas une obligation à participer au financement des travaux, comme cela peut-être le cas dans une SCI. La SCCI est une coopérative, chacun donne selon ses moyens. L'acquisition du château est une grande aventure collective, qui doit réunir un maximum de copropriétaires/coopérateurs de la SCCI pour montrer l'ancrage territorial et le formidable engouement que suscite le projet ! Les travaux seront financés dans un second temps et selon d’autres modalités.

Les travaux vont être financés par la vente de parts sociales comme l’acquisition du château... Les personnes qui le souhaiteront pourront rejoindre l'aventure et devenir copropriétaires, même après l'acquisition du château. Mais c'est surtout la création d'un fonds de dotation qui va - une fois le château protégé au titre des Monuments Historiques - permettre la remise de reçus fiscaux aux donateurs, particuliers ou entreprises. Soit des déductions d'impôts de l’ordre de 66% des montants versés au fonds de dotation. Le fonds de dotation se portera acquéreur de parts sociales auprès de la SCCI avec les fonds collectés, si bien qu'en cas de revente du château, le fonds de dotation récupérerait son capital et pourrait le réinvestir dans d'autres projets similaires... Une garantie de plus pour les donateurs ! La SCCI pourra aussi prétendre à des subventions pour les travaux de restauration du château, comme tout propriétaire de Monument Historique...

La château est situé dans le "périmètre de protection" de l'église paroissiale du Lou-du-Lac, inscrite comme Monument Historique depuis 2005 ! L'ensemble des travaux à réaliser sur le château devront donc être visés par l'architecte des bâtiments de France, même si il n'était pas protégé... L'inscription du château au titre des Monuments Historiques permettra en revanche de bénéficier de subventions publiques, proportionnelle à son état de conservation exceptionnel et à la volonté du collectif de ne rien changer, et de le restaurer tel que Marie nous l'a laissé !

L'acquisition du château est une grande aventure collective, qui doit réunir un maximum de copropriétaires/coopérateurs de la SCCI pour montrer l'ancrage territorial et le formidable engouement que suscite le projet ! Une fois les coopérateurs de la SCCI propriétaires du château, les mécènes seront sollicités pour le financement de la restauration du château, bien plus coûteuse que son acquisition...

Bien sûr ! Mais pour cela, il faut d'abord que la SCCi soit propriétaire du château... Nous pourrons alors lancer des campagnes de Crowdfunding et présenter un dossier pour le loto du Patrimoine ou d'autres organisations similaires, afin de soutenir les travaux de rénovation...

En réalité, vous n'achetez pas une part du château, vous achetez une part sociale de la SCCI qui est une coopérative. C'est cette coopérative qui est propriétaire du château et qui se charge de payer les impôts fonciers. L'achat d'une part sociale ne vous engage à aucune autre dépense : ni taxes, ni impôts sur le revenu car la coopérative ne touche pas de revenus et ne fait pas de bénéfices. Elle est une société non-commerciale et est enregistrée comme telle au Greffe du tribunal de commerce de Rennes. Enfin, les sociétaires ne touchent aucun dividende ni augmentation de la valeur de leurs parts, donc ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu à ce titre.

Le sigle SCCI signifie Société Coopérative Civile Immobilière. Son objet est d'acheter collectivement des biens immobiliers et de les exploiter sans but lucratif.
Une SCCI est un montage juridique et financier très spécifique, qui garantit les principes suivants :
- une personne = une voix, quel que soit le nombre de parts détenues.
- La propriété collective du bien immobilier.
- La déconnexion entre la valeur du bien et la valeur des parts, ce qui interdit toute spéculation.

La SCCI Marie du Lou est créée dans le but d'acheter collectivement le château du Lou du Lac.
Une fois celui-ci acquis, elle se donne comme mission - selon ses statuts - " l’acquisition, la restauration, la gestion et la mise en valeur du château du Lou et de son site, en la commune de La Chapelle-du-Lou-du-Lac"

La loi oblige toute coopérative à regrouper au moins trois catégories différentes de sociétaires, dont les producteurs de biens et services et les bénéficiaires.
La SCCI Marie du Lou est constituée de 3 collèges :
Le collège A (les bénéficiaires), composé des membres chargés d'exploiter le château (l'association Chez Marie fait partie de ce collège).
Le collège B (ancrage local et services), regroupe les associations ancrées localement dans le territoire et les experts fournissant les compétences utiles à la SCCI (pour la connaissance, la restauration et l'entretien du bâti par exemple).
Le collège C est ouvert à tous les sympathisants du projet.
Un gérant est chargé de la gestion quotidienne des tâches courantes.

Au sein de chaque collège, tout détenteur de parts a une voix quelque soit le nombre de parts détenues.
Le collège A détient 45% du total des voix.
Le collège B détient 30% du total des voix.
Le collège C détient 25% du total des voix.
Les décisions sont prises à 75 % des voix des trois collèges.

Il s'agit de 2 structures bien distinctes :
- La SCCI Marie du Lou est créée pour acheter et gérer collectivement le château. Pour simplifier, la SCCI est la propriétaire du château, elle prend en charge uniquement les investissements nécessaires à son entretien.
- L'association Chez Marie occupe les lieux et y développe des activités sociales et culturelles. Pour simplifier, l'association est la "locataire" du château. Elle ne paie pas de loyer mais prend en charge l'ensemble des dépenses de fonctionnement du projet, y compris les factures d'eau et d'électricité ou les frais de communication et de tenue de ce site Internet....

Les statuts de la SCCI sont présentés sur la page d'accueil du site Internet de la SCCI, onglet "les statuts" : http://scci.chezmariedulou.fr/
Ils sont téléchargeables sur cette page : Téléchargements

C’est un projet local porté par les citoyens du territoire avec pour but la préservation du château du Lou du Lac. Une propriété qui restera collective.
Les habitants et les sympathisants participent aux décisions et au financement du projet. Ils sont regroupés dans une SCCI avec les acteurs locaux (associations, collectivités, institutions, entreprises,...).
Une SCCI est une entreprise appartenant à ses sociétaires, gérée par eux, et pour eux, avec pour ambition de développer un projet collectif d’utilité patrimoniale, sociale, et locale. Elle n'a pas pour objectif de dégager des bénéfices ou de produire des dividendes pour les sociétaires : elle vise uniquement le strict équilibre financier entre les dépenses engagées pour les travaux et les recettes liées à la vente de parts sociales, et aux subventions publiques le cas échéant.

Le seul moyen de devenir sociétaire est de souscrire à la SCCI en achetant une (ou des) part(s) sociale(s). Une part sociale coûte 100€.

Dès lors que vous possédez une part sociale, vous disposez d’une voix lors des Assemblés Générales annuelles ou exceptionnelles. Vous avez ainsi un pouvoir de décision sur la direction qu’adoptera la SCCI. Parmi les points décidés lors des AG, on trouvera notamment l’approbation des comptes annuels, la modification éventuelle des statuts qui cadrent le fonctionnement de la coopérative, et toutes les décisions stratégiques pour son avenir.

Dès que la SCCI sera propriétaire du château, il sera créé un fonds de dotation, appelé Le château du Lou.
Son unique fonction sera de recevoir des dons, défiscalisables à 66% (ainsi, si vous donnez 1000 €, il ne vous en coûtera en réalité que 330 €), qui seront affectés exclusivement à l’entretien et à la restauration du château du Lou-du-Lac.

Vous serez remboursé par virement sur votre compte bancaire.

Les parts sociales ont une valeur unitaire de 100 €.

Chaque part est une fraction du capital social de la SCCI Marie du Lou.
On devient sociétaire en souscrivant une ou des parts sociales. Ce statut est perdu dès lors que ces parts sont revendues.
Souscrire à des parts sociales est un acte d’adhésion aux valeurs du mutualisme qui donne une utilité locale à son épargne.

Il existe un type de part par collège. Toutes ont une même valeur faciale de 100 €.

La SCCI Chez Marie du Lou est une société sans but lucratif, créée dans le but de préserver le château du Lou-du-Lac. Il n'est pas prévu de verser des intérêts.
Les parts sociales ont une valeur fixe qui n’évolue pas dans le temps.

Non, la souscription de parts sociales n'ouvre droit à aucun avantage fiscal.

Le remboursement est soumis à un agrément préalable du Conseil d’Administration de la SCCI, qui ne peut, en tout état de cause, différer le paiement au-delà d’un délai de préavis de cinq ans.

Les parts sont nominatives et ne sont cessibles qu'à la SCCI.
En cas de succession, l’héritier devra donc être agréé pour intégrer la SCCI. S’il ne souhaite pas devenir sociétaire ou si la SCCI lui refuse l’agrément, les parts lui seront alors remboursées.

La SCCI doit trouver de nouveaux sociétaires disposés à racheter les parts libérées, et ce dans un délai maximal de 5 ans.
En cas de départ massif de sociétaires, et si le "remplacement" des associés sortants s'avère impossible, l'assemblée des sociétaires peut décréter en dernier recours la vente du château et la liquidation de la SCCI, ceci afin de permettre le remboursement des parts de l'ensemble des sociétaires.
Dans ce cas, la valeur des parts sera réévaluée à la hausse ou à la baisse en fonction du bénéfice de la vente.

Oui, mais seulement si le paiement des parts est réalisé à partir d'un compte bancaire au nom du mineur. Ce sont ses responsables légaux qui géreront ses parts jusqu’à ce qu’il ait atteint l’âge de la majorité.